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住多大的房子才算有尊严呢?
来源:双极地产    发布时间:2019-10-28 14:33:20    浏?#26469;?#25968;:1719
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溧阳5151房产网资讯内容提示:住多大的房子才算有尊严呢?

       生而为人,住多大的房子才算有尊严呢?全世界房价最高的城市,千尺都被称为豪宅。

       而从全美的范围来说,新房的中位数面积已经达到了2687平方英尺,仅过去四十年的面积增量就有1000平方英尺。

       同为人,不同命。

       我们应该以住多大的房子为目标去努力呢?房子真的是越大越好吗?

       笔者在分析全球房产市场数据的过程中,发现了一个有趣的现象,有的国家和地区房子越住越大,而有的则越住越小。

       那么,究竟是哪些因素影响了人们的居住面积?什么样的户型会越来越受欢迎?在未来,我们会住怎样的房子呢?

        在网上,很多人认为房子并不是越大越好,空荡荡的、闲置空间很浪费。但其实,这背后的关键是收入问题,住大房子带来的快感,跟承担高房价带来的压力不匹配。

        当房价和家庭收入保持在合理关系的前提下,理论上来说人们会像对着如意金箍棒一样,狂喊:大!大!大!

        美国的情况就?#20174;?#20102;这一点。

        早在1910年,那时候美国的新房中位数面积有129.87平方米,家庭平均人数是4.5人。人均也不过是28.86平方?#20303;?/span>而到了1980年代,新房面积中位数已经上涨到149.76,而家庭平均人数却下跌至了2.7人。人均已经达到了55.47平方?#20303;?#24050;经算得上舒适了对?#27426;裕?/span>

       而时至今日,美国新房的中位数面积已经到达了2687平方英尺,平均家庭人数已经下降至2.54人。也就是说,美国新房的人均面积已经上涨到了117.54平方?#20303;?#20840;部住宅的人均面积也上涨至了大约77平方米(不同机构数据差别很大)。

       有听过美国人到处抱怨房子太大吗?并没有。

       虽然我们的居住面积还不及美国,但很?#20197;耍?#25105;们也处在一个越住越大的国家和时代。

       1978年中国的城市人均住宅面积仅为6.7平方?#20303;?#20892;村住宅面积仅为8.1平方米,而在2018年,城镇人均住房面积已经达到了39平方米,农村人均住房面积为47.3平方?#20303;?/span>

       40年,5.8倍的居住面积增长,已经是全球最高水平。试想一下,如果中国人越住越大,最后过上了跟美国人一样人均百平的生活。

       很想,又不敢想。

       有没有房子越买越小的国家呢?很多,英国就是其中一个比?#31995;?#22411;的例子。

       2010年以后,英国新建房屋的平均居住面积仅为67.8平方米,达到了1930年以来的最低点。而上个世纪70年代则曾经达到83.3平方?#20303;?#20154;均住房面积也跌过了中国,下降到33-35平方?#20303;?#22312;一份2001年的报告中,这个数字是44平方?#20303;?#19982;此同时,少于37平米的微型房屋,在英国房产市场开始备受热捧,在2016年建造了近8000套,达到历史最高水平。

       由于各机构统计的数据存在较大差异(样本选取及规模、是否含公摊等),并不是每个国家都有准确的数据进行评估,但整体来说?#20998;?#30340;人均住宅面积是在逐渐减少的。

       ?#28909;?#35828;法国,笔者看到的06-09年之间不同机构的统计数据在39.9-43平方米之间,而17-19年的多家机构数据,是在33-35.2之间的。德国、西班牙也呈现出类似的趋势。

       那么国人置?#21040;?#22810;的东南亚主要城市呢?

       1990年的时候,?#24405;?#22369;的人均居住面积是20平方米,曼谷16.5平方米,吉隆坡和马尼拉都是12平方米,雅加达仅有10.2平方?#20303;?/span>

       而那时的?#26412;?#20154;均居住面积还比不上雅加达。收入也是远低于曼?#21462;?#21513;隆坡这样的城市。

       而到了中国人在东南亚买买买的2017年,?#26412;?#30340;人均住房面积已经达到了32.38平方?#20303;?#32780;当年超过?#26412;?#30340;东南亚城市呢?马尼拉的人均建筑面积仅为14.4平方米;曼谷和吉隆坡2010年以后的数据基本上在20-30平方米之间浮动。雅加达人均建筑面积低于7.2平米的?#29992;?#21344;比,在27.89到34.67之间来回波动。

多大面积会成为主流?

       海量的因素决定了我们住多大的房子。

       如果时间倒退回30年前,我们会简单粗暴的给出一个结论,?#29992;?#25910;入决定住房面积。

       因为如果我们看1991年全球主要城市?#29992;?#25910;入和人均住房面积的散点图,除了某座全世界房价最高的城市之外,全球其他主要城市都?#20174;?#20986;一个结果:赚多少钱,住多大房子。

        不管是什么体制、何种政策、多少的人口密?#21462;?#22303;地是否稀?#20445;?#37117;只是影响因素,核心决定因素就是?#29992;?#25910;入。

       直到2001年,世界规则还是基于这样的逻辑,而?#19968;?#33021;很清晰的得出一个结论,人类宜居的上限是40-50平米每人。

       如果我们看那个时候,世界各国人均收入和人均住宅面积的散点图。当人均GDP超过1万美元之后,收入对住宅面积的影响就不大了,整体会停滞在30-50平方米之间。

       而人均GDP在1万美元以下,尤其是4000美元以下、人均面积24平方米之前的阶段,?#29992;?#25910;入的增长会带动住房面积需求的大幅提高。

       那为什么现阶段这个规则失灵了呢?

       ?#27426;?#31243;度上是因为越来越多国家和地区跨过了人均4000美元这个门槛。?#29992;?#25910;入已经不再成为人均居住面积的核心因素。接下来决定人均居住面积的核心因素,双极分析师的观点是,收入房价比将会是未来10年的主要决定因素。

       美国就是收入房价比因素的典型代表。同样作为大国,美国在平均居住面积飙升的同时,内部的不同城市和地区其实是在拉开差距的。

       奥兰多、达拉斯这些国内投资者耳熟能详的城市,新房的平均面积已经分别达到了277.59平方米和242.75平方?#20303;?#32780;波士顿、洛杉矶、纽约,新房的面积仅仅是84.44、106.83、114.27平方?#20303;?/span>

       像圣安东尼?#38534;?#36798;拉斯、拉斯维加斯、圣地亚哥等城市,住房面积都呈现暴涨趋势。尤其是拉斯维加斯,1920年时,新房面积仅为74.32平方米,但现阶段,已经达到了224.73平方?#20303;?/span>

       而纽约,2010-2016年之间的房屋建造面积比1910年还要低10%,迈阿密则要比1910年时低25%,旧金山湾区的?#29992;?#23621;住面积要比1906年低28%。

       收入房价比的区间是多少呢?

       这个在不同的国家和地区也存在巨大差异。按照目前OECD的数据,成员国房屋支出平均占到家庭收入总额的20%左右。这可能是因为,在达到舒适的居住面积之后,占比过大的房价负担将会逐渐超过住大房子带来的快?#23567;?/span>

       笔者认为,在到达30平方米以后,人均房屋面积将根据房价逐渐向这个比例靠拢。也就是说,在海外投资的过程中,那些房价负担与家庭收入比远超过20%的国家,人均30平米左右的小户型,整体是具有长期热度的。10年之后呢?人口年龄结构,生育?#22763;?#33021;会发挥越来越大的作用。

小结

       多大面积的房子未来会更受欢迎?强国恒大,小城恒大,大城趋小。

       我们还能住更大的房子吗?只要国?#19968;?#22312;?#20013;?#24555;速发展,我们?#27426;?#20250;住上更大的房子,这就是时代的洪流。如果你坚守在大城市,按照过去一百年的经验来看,会越来越难,这就是时代洪流之下个人的选择与命运。


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